Hotelaria não é para amadores

Previsível e melancólica, a cena se repete em vários pontos do Brasil, principalmente no interior do País. Um empresário bem-sucedido em alguma atividade considerada menos nobre resolve diversificar e abrir um hotel de luxo por sua conta e risco.

Mais preocupado com status social do que na viabilidade do empreendimento, primeiro ele cria um megaempreendimento, e depois vai atrás dos hóspedes. Algo que não acontece. Com a ocupação bem baixa, desesperado, o empresário procura, então, ajuda profissional para salvar o investimento.

Geralmente, não há o que ser feito. Claro que sempre surge um gênio de plantão que sugere transformar o empreendimento em hotel de negócios, de olho também no rico filão dos eventos.

Sem qualquer vocação para a atividade, as chances de que o projeto dê errado são imensas. E agora, José – não teria sido melhor primeiro planejar e depois executar?

É para evitar situações como essa que os investidores profissionais costumam contratar previamente consultorias imobiliárias especializadas em hotéis como a de Caio Calfat, que já realizou mais de 100 trabalhos em todo o País desde que sua empresa foi fundada, em 1996.

Engenheiro civil com mais de 30 anos de atuação e diretor do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Calfat destaca que nenhum hotel de negócios deveria existir sem atender pelo menos alguns critérios básicos, como localização, acesso, avaliação do entorno, proximidade de pontos de atração, análise da demanda e da concorrência, entre outros.

Para cada projeto sob sua responsabilidade, ele só dá sinal verde depois de avaliar a qualidade do produto, o que inclui estudo do mercado, pesquisas e análise de viabilidade econômico-financeira do empreendimento.

No caso da hotelaria, quase sempre isso exige se hospedar de forma anônima em hotéis concorrentes, observando as condições físicas e testando a qualidade dos serviços do empreendimento. Somem-se a isso fatores como taxa de ocupação e diária média, que são pesados durante o extenso procedimento que começa pelo levantamento do mercado, passa por entrevistas com os geradores de demanda dos consumidores e suas necessidades, até concluir o estudo com recomendações. "Esse trabalho é uma combinação de metodologia e arte", resume Calfat.

Nesse exercício, um dos itens mais críticos é a definição do público-alvo do hotel. É que na cidades brasileiras, quando se trata de volume, a maioria dos hóspedes em viagens de negócios geralmente se enquadram na faixa econômica ou supereconômica (algo como uma a duas estrelas, se essa classificação existisse no País).

Ao final, o investidor receberá uma estimativa da rentabilidade mensal, a taxa de retorno, a avaliação econômica do negócio e uma projeção do valor patrimonial do hotel após dez anos de operação (diferentemente das habitações e produtos comerciais, os hotéis – desde que bem administrados – têm valorização imobiliária com o tempo).

Portanto, para quem não quer ficar com um mico na mão, é bom resistir à tentação de fazer hotel por conta própria. É só repetir o que já é rotina obrigatória nas grandes redes hoteleiras: contratar uma consultoria imobiliária especializada.

*Este texto foi publicado também na coluna Viagens de Negócio, de Fábio Steinberg, no dia 13 de julho, no Diário do Comércio de São Paulo.