Comprei o Imóvel e Não Quero Mais e Agora?
Situação comum pela qual muitas pessoas passam, pretendem adquirir o imóvel de seus sonhos e depois, por motivos aleatórios à sua vontade, acabam por ter de desistir da compra e não importa o motivo, as construtoras possuem o direito de cobrar multa pela desistência, e na grande maioria das vezes estas multas estão previstas contratualmente e mais recentemente em lei, conforme se verá a seguir nesta matéria.
Porém, há o art. 6º, V, do Código de Defesa do Consumidor, o qual preceitua que um dos direitos do consumidor é ver modificada a cláusula contratual que estabeleça prestações desproporcionais ou a revisão desta cláusula em razão de fatos superveniente que as tornem excessivas.
Ainda, o Código de Defesa do Consumidor, veda do fornecedor a prática abusiva como no caso de exigir do consumidor vantagem manifestamente indevida, assim como considera nula de pleno direito, cláusulas que estabeleçam obrigações tidas como abusivas e coloquem o consumidor em desvantagem exagerada e onerosa, presumindo-se como exagerada aquelas as quais ofendem os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence, e, onerosa levando-se em conta o conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
Um contrato, por exemplo, não pode conter uma multa de 10% sobre os valores até então recebidos, contribuição de PIS e COFINS, além de multa compensatória de 10% do valor do contrato, ora, poderá até conter, porém, estará em desacordo com o citado acima.
Imagine um contrato aonde conste como valor de transação, cerca de quatrocentos e três mil reais, a multa nesta hipótese, para o caso de desistência ficaria superior à quarenta mil reais, olha o tamanho da desproporção, sendo assim, é direito do consumidor ter revistas cláusulas contratuais que se mostrem excessivamente desproporcionais e/ou tornem o contrato extremamente oneroso.
Além disso, temos que a construtora, poderá vender novamente a unidade, ou seja, não terá prejuízo.
Temos ainda a favor do Consumidor, a Súmula 543-STJ a qual diz que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (STJ. 2ª Seção. Aprovada em 26/8/2015, DJe 31/8/2015 - Info 567).
Recentemente, mais exatamente no final do ano de 2018, foi aprovada a Lei na qual prevê multa de até 50% do valor pago pelo consumidor em caso de rescisão. A Lei prevê ainda multa para hipóteses de atraso na entrega do imóvel pela construtora.
A lei que regulamenta o distrato imobiliário foi publicada em 28 de dezembro de 2018, Lei 13.786/18 a qual trata dos direitos e deveres das partes nos casos de rescisão de contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou loteamento e já esta em vigor.
Em suma, pela nova lei, os clientes que desistirem da compra de um imóvel negociado na planta, em regime de patrimônio de afetação, terão direito a receber 50% do valor já dado à construtora para se desfazer do negócio, após dedução antecipada da corretagem. A devolução dos 50% dos valores será feita apenas depois de 30 dias da emissão do “habite-se”.
O regime de afetação para quem não sabe é aquele no qual o terreno é separado do patrimônio do incorporador, a fim de evitar que o imóvel conste como bem do incorporador para o pagamento de multas na hipótese de falência deste.
Nos dois casos, a incorporadora imobiliária poderá descontar ainda valores relativos a impostos incidentes sobre a unidade, cotas de condomínio e outras contribuições, quando o mutuário teve a unidade disponível para uso, antes mesmo do “habite-se”.
Já se o comprador/consumidor desistente apresentar um interessado no imóvel, não haverá retenção da pena contratual (até 50%) desde que a incorporadora dê a anuência na operação e o novo comprador tenha seu cadastro e capacidade financeira aprovados.
A Lei diz ainda que o procedimento de desistência da compra de imóveis poderá ser feito em estandes de venda e fora da sede do incorporador do empreendimento e que o direito de arrependimento poderá ser exercido em sete dias, contados da compra, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive da comissão de corretagem.
A Lei possui várias peculiaridades e como sempre, na minha modesta opinião, desfavorece o consumidor e justamente por isso, aconselho na hipótese de querer rescindir um imóvel, sempre consultar o seu advogado.
Rogério de Almeida Gimenez – [email protected]