Publicado: Quarta-feira, 20 de agosto de 2008
Protesto de Dívidas de Locação e Condomínio
O Governador do Estado de São Paulo recentemente (21/07/2008) sancionou e mandou publicar a Lei 13.160/08 que, em suma, autoriza os Tabeliães do Estado a procederem ao protesto de aluguéis e verbas condominiais em atraso.
Baseada em Projeto de Lei nº 446 de 2004 da Deputada Maria Lucia Amary (PSDB), referida Lei visa agilizar a recuperação dos créditos desta natureza, autorizando a utilização de um mecanismo muito eficaz na prática comercial (o protesto de título), que outrora era vedado, trazendo maior comodidade aos credores e desafogando o Judiciário de ações “menores”, porém necessárias àqueles que buscam o recebimento destes créditos.
Tentarei explicar de forma sucinta e em linguagem pouco formal, para que meus caros leitores possam entender o que motivou tal Lei e o que ela irá alterar, na prática, suas relações do dia a dia:
Contratos de locação
Enorme é o índice de inadimplência nas relações locatícias. Em nosso escritório nos deparamos com inúmeros proprietários de imóveis que, visando complementarem suas rendas, investem suas economias em algum imóvel para poder locá-lo. Em muitos casos, após curtos meses de pagamento pontual, o inquilino deixa de pagar o aluguel e demais encargos vinculados, pois é sabedor de que a única medida que o proprietário do imóvel poderá tomar é a Ação de Despejo por falta de pagamento, que é cara e demorada em seu resultado prático.
Proposta a ação, o inquilino poderá fazer uso de dispositivo constante na Lei do Inquilinato e evitar seu despejo através da PURGAÇÃO DA MORA, que nada mais é do que o depósito dos valores devidos. O locador receberá o aluguel mas, para isso, foi obrigado a contratar advogado, recolher custas processuais, pagar os honorários advocatícios, despesas e esperar alguns meses para poder recuperar seu crédito.
Esta prática ocorre porque não havia, até então, medida efetivamente coercitiva para forçar a quitação dos débitos em atraso.
Com a possibilidade de protestar o aluguel em atraso, o proprietário do imóvel (através de seus administradores ou pessoalmente), poderá indicar aquela parcela vencida a protesto, não só em nome dos locatários, mas também em nome dos fiadores, o que aumenta as chances de pagamento.
Notificados do apontamento da dívida, os locatários e fiadores terão um curto prazo para pagar o título em cartório, acrescido de custas. Caso contrário, o protesto será efetivado e seus nomes serão inclusos nos órgãos de restrição ao crédito (SCPC e SERASA).
Tal possibilidade aumenta muito as chances de recebimento e torna o procedimento mais célere, rápido; evitando que a ação judicial de despejo seja a única medida para coerção ao pagamento.
Cobrança de condomínios
A legislação civil pátria, chamado “novo” Código Civil (2002), limitou em 2% a multa incidente em verbas condominiais em atraso (parágrafo 1º do art. 1.336). A prática no mercado, antes da nova redação deste artigo, era de no mínimo 10%. A taxa de inadimplência de verbas condominiais sempre foi grande e aumentou muito com a limitação da multa legal. Tal fato se dá pela análise baseada em pura matemática.Se o indivíduo passa por turbulências financeiras e não pode honrar com todos os seus compromissos, irá comparar a multa praticada por todos os outros credores (10%) com a do condomínio (2%). Qual das dívidas ele irá deixar de pagar? A resposta parece óbvia.
Também para coibir a inadimplência e agilizar a possibilidade de recebimento, referida legislação autorizou a indicação a protesto do condômino inadimplente que, caso não pague dentro do prazo indicado no aviso de protesto, terá seu nome negativado, inviabilizando qualquer transação comercial que queira fazer enquanto perdurar o apontamento.
As demais verbas inerentes a relação locatícia (IPTU, água, luz, etc), quando previsto em contrato, também poderão ser objeto de protesto, entretanto, para não alongar muito o texto, abordarei em outra oportunidade.
É claro que, como qualquer medida coercitiva, deve ser exercida com cautela pois poderá gerar responsabilidade àqueles que fizerem um mau uso dela. Mas, a primeira vista, mostra-se como uma inovação eficaz a trazer resultado prático às cobranças e, mais importante, resolver o problema dos credores de forma mais rápida, barata e eficaz.
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